Die Ferienimmobilie

Österreich als Urlaubsziel erfreut sich großer Beliebtheit, daher kann eine Ferienimmobilie auch ein ertragreiches Anlageobjekt sein. Die Hütte in den Bergen, die Stadtwohnung in Wien oder das Chalet am See - Österreich bietet für jeden Geschmack und Bedarf die passende Ferienimmobilie.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie lukrativ in eine Ferienimmobilie investieren können - zum Beispiel:

  • Buy to let Modell: Sie als Anleger kaufen zum Beispiel eine Wohnung oder ein Chalet. Das Objekt befindet sich in der Nähe oder in einem gewerbe- und baubehördlich bewilligten Hotelprojekt. Um die gesamte Abwicklung wie Vermietung, Vermarktung etc. kümmert sich ein professioneller Partner – eine Betreibergesellschaft. Durch den Kauf werden Sie Unternehmer und Sie bezahlen nur den Nettokaufpreis, die Umsatzsteuer kann somit geltend gemacht werden.
     
  • Selbstvermietung: Sie investieren direkt in ein Häuschen am See oder eine Hütte auf den Bergen und wickeln die gesamte Vermarktung, Pflege, Organisation selbst ab. Mit dieser Investitionsmöglichkeit haben Sie keine Einschränkungen und können selbst bestimmen, wann und wer Ihre Immobilie bewohnt und wann Sie sie selbst nutzen möchten. Achten Sie beim Kauf darauf, dass die Immobilie bereits als Ferienwohnsitz bzw. als Zweitwohnsitz gewidmet ist, eine nachträgliche Umwidmung ist oft unmöglich bzw. sehr kostspielig. Beachten Sie, dass die Vermietung einer Ferienimmobilie grundsätzlich nur als Raumvermietung anzustreben ist, da Sie sonst als Gewerbebetrieb eingestuft werden könnten. Daher sollten keine zusätzlichen Dienstleistungen, z. B. Frühstück, Ausflüge, Wäscheservice angeboten werden.

     
    Laut Austria Tourism werden bis 2025 die jährlichen Übernachtungen in Österreich die 160 Mio Grenze erreichen – das ist eine Steigerung von 20%.

    • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
    • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
    • Wertsteigerungspotential: Durch die Begrenztheit von Grund und Boden und durch steigende Einnahmen.
    • Eigennutzung: Abhängig vom Anbieter und gewähltem Modell.
    • Da die Immobilie primär zur Vermietung an Touristen genutzt wird, erwirbt der Investor die Ferienwohnung oder das Chalet zum Netto-Kaufpreis (ohne Umsatzsteuer), der Vorsteuerabzug wird bereits beim Ankauf geltend gemacht.
    • Mit der Ferienimmobilie erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Beherbergungsumsätze unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 10%.
    • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommensteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der AfA, ggf. Finanzierungszinsen und sonstige abzugsfähige Werbungskosten (z.B. Steuerberatungskosten, Verwaltungskosten, etc.) und Ausgaben.
    • Einnahmen der Vermietung: Können als Refinanzierung der Ferienimmobilie oder als sofortige zusätzliche Einnahmequelle verwendet werden.
    • Fremdnutzung forcieren: Eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage lohnt sich finanziell nur, wenn diese möglichst viel bzw. zur teuersten Zeit (Hauptsaison) vermietet wird, anders ausgedrückt möglichst wenig selbst genutzt wird. Natürlich gibt es auch hier unterschiedliche Modelle – die Bedürfnisse und Wünsche sollten jedoch im Vorfeld abgeklärt werden.
    • Nachteile wenn Einstufung der Vermietungstätigkeit unter die gewerblichen Einkünfte fällt:
      • Die Einkünfte zählen zu den sogenannten 'Erwerbseinkünften', weswegen sie der sozialversicherungsrechtlichen Beitragspflicht unterliegen
      • Allenfalls besteht eine Registrierkassenpflicht für den Vermieter
      • Wertsteigerungen des Vermietungsobjektes sind jedenfalls sowohl beitrags- als auch steuerpflichtig
      • Eine Pauschalierung der Ausgaben ist nur sehr eingeschränkt möglich
    • Zusätzliche Kosten bei Selbstvermietung: Es kommen noch einige Kosten die Instandhaltung und Verwaltung betreffend auf Sie zu, das sind unter anderem: Betriebskosten, Reinigungskosten, Internetanschluss, Strom, Warmwasser, Heizung, Kosten für Vermarktung, ggf. Umsatzsteuer und/oder Gewerbesteuer.
    • Lage, Lage, Lage: Wie bei allen Immobilieninvestitionen ist auch hier die Lage ausschlaggebend. Befindet sich die Immobilie in einer bereits gut frequentierten Tourismusregion? Oder könnte sie zum Touristenmagneten durch z.B. eine neue Sehenswürdigkeit werden? Gibt es eine gute Infrastruktur mit Geschäften, Restaurants bzw. eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz oder eine Autobahn in der Nähe?
    • Referenzen über den Betreiber: Eine wohlüberlegte Auswahl ist hier sinnvoll, das Vertrauen muss bei einem Investment in dieses komplexe Modell in jedem Fall gegeben sein. Hat der Betreiber schon vergleichbare Projekte erfolgreich durchgeführt? Man sollte für eine reibungslose und gute Durchführung auf Spezialisten in allen Bereichen setzen.
    • Ganzjährig attraktiv: Dient die Ferienimmobilie vor allem als Kapitalanlage, sollte darauf geachtet werden, dass ihr Standort ganzjährig etwas zu bieten hat. Somit steht einer guten Auslastung bzw. hohen Nachfrage nichts mehr im Wege.
    • On Top: Die Attraktivität der Immobilie wird durch einen Balkon mit Blick in die Berge oder auf den See noch gesteigert. Ein eigener Wellnessbereich mit Sauna und/oder Whirlpool, aber auch ein kostenloser, im besten Fall überdachter, Parkplatz sind zusätzliche Pluspunkte.
    • Vertragslaufzeit abklären: Beim Buy to let Modell gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der Vertragsbindung, ab wann die Immobilie wieder veräußert werden kann. Das sollte unbedingt berücksichtigt werden bzw. ist auch aus steuerlicher Sicht darauf zu achten.