Die Immoparts KG

Sie erwerben Anteile einer KG (meistens einer GmbH&Co KG), welche eine in der Regel fertiggestellte Immobilie besitzt und deren Zweck die langfristige Vermietung und Erhaltung der Immobilie ist.

Die Besonderheit liegt hier, wie bei allen Immoparts-Modellen, bei der kleinen Stückelung. Ein Anteil kostet rund € 5.000. Das Mindestinvestment liegt bei € 100.000, rund € 25.000 davon werden als Eigenmittel benötigt. Die Beteiligungsmöglichkeit wird für bestehende, vermietete bzw. in Vermietung befindliche Objekte angeboten.

Nach der Beteiligung erhält der Anleger regelmäßig seine anteiligen Auszahlungen und einmal pro Jahr das steuerliche Ergebnis für die individuelle Einkommensteuererklärung.

"Das Herzstück für das Funktionieren des Modells ist der Gesellschaftsvertrag, worin sämtliche wichtige Regelungen (Gewinnauszahlung, Vorgehensweise bei Reparaturen, etc.), sowie deren Änderungsmöglichkeit (benötigte Mehrheiten für die Änderungen des Gesellschaftsvertrages) geregelt sind."

  • Laufende Ausschüttung: Die Ausschüttungen können auch bereits unterjährig in Form von Vorabgewinnen erfolgen, sodass ein laufendes Zusatzeinkommen aus dem Investment lukriert wird.
  • Kapitalsicherung: Sie besitzen anteiliges Eigentum an einer KG, welche grundbücherlicher Eigentümer einer Liegenschaft ist.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie und somit Ihres KG-Anteils rechnen.
  • Die KG für sich ist in ertragssteuerlicher Hinsicht kein Steuersubjekt.
  • Bei einem Verkauf des Anteils an der vermögensverwaltenden Immobilien KG ist der entstehende Veräußerungsgewinn mit 30% Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Formale Positionen der KG besetzen: In der Regel übernimmt jener Investor mit dem größten Anteil die Geschäftsführung oder der vollhaftende Komplementär (i.d.R. eine GmbH). Speziell die eigenverantwortliche Entscheidungskompetenz des Geschäftsführers ist im Gesellschaftsvertrag zu regeln. In Folge beschränkt sich der laufende Aufwand auf eine jährliche Gesellschafterversammlung.
  • Geringe Nebenkosten bei Kauf und Verkauf: Sofern unter 95% der KG-Anteile von einer Einzelperson erworben werden (und auch nicht in den nächsten 5 Jahren durch die Einzelperson oder eine Vertrauensperson erworben werden) fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile geringe Kosten an. Weder die Grunderwerbsteuer (GrESt), noch die Grundbucheintragungsgebühr (GBEG) ist zu bezahlen. Dies gilt jedoch nur für eine GmbH, nicht für eine Personengesellschaft.
  • Keine Arbeit mit der Immobilie: Um die laufenden Belange der Immobilie kümmert sich in der Regel die beauftragte Hausverwaltung. Je nach Umfang des Auftrages kümmert diese sich beispielsweise um die Versicherung, die Vermietung freiwerdender Einheiten oder um die Schneeräumung des Bürgersteigs im Winter bis hin zur Vergabe notwendiger Sanierungen bzw. Instandsetzungen.
  • Laufende Eigenmittel bei Finanzierung: Je nach Gestaltung der Finanzierung und dem Vermietungsgrad der Immobilie können laufende Zuschüsse für die Rückzahlung notwendig sein.
  • Mittelbares Grundbuchseigentum: Sie sind als Anleger eingetragener Eigentümer der KG im Firmenbuch, welche wiederum Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Daher handelt es sich um ein mittelbares und nicht um ein persönliches grundbücherliches Eigentum.
  • Gesellschaftsvertrag: Prüfen Sie diesen vorab gründlich, da im Gesellschaftsvertrag alle essenziellen Punkte geregelt sind. Wie erfolgt die Entscheidungsfindung bei der Gesellschafterversammlung, für welchen Beschluss bedarf es Einstimmigkeit bzw. reicht eine Mehrheit?
  • Derzeitige Mieteinnahmen/Vermietungsgrad: Wie hoch sind die aktuellen Mieteinnahmen? Ist das Objekt komplett ausgelastet oder gibt es Leerstände?
  • Laufende Kosten: Prüfen Sie, ob in den Kalkulationen zur Investition auch die laufenden Kosten der Gesellschaft (Geschäftsführungsentgelt, Steuerberatungskosten, etc.) berücksichtigt sind.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung sehr wichtig. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich ist eine Immobilie mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen(zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings ist auch eine gute Durchmischung sinnvoll, da es auf die gewünschten Mietertypen ankommt: Singles, Paare oder Familien, jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand der gesamten Immobilie und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, thermische Sanierung, Zustand von vorhandenen Parkplätzen, Garage, Einfahrt, ist ein Fassadenanstrich oder das Ausmalen des Ganges notwendig, etc.).
    TIPP: Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.
  • Vertragserrichtungs- und Beglaubigungskosten: 1 - 1,5%
  • Vermittlungsprovision bis 3 - 5% + USt
  • Ggf. Finanzierungsnebenkosten:
    • Bearbeitungsgebühr: 1 - 3% des Kreditbetrages oder Fixgebühr
    • Grundbucheintragungsgebühr: 1,2% des eingetragenen Betrages (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 4, Gerichtsgebührengesetz). Wobei die Bank die Höhe der Sicherstellung auch niedriger ansetzen kann = Kostenersparnis.