Die Immoparts MEG

Mit einem Immoparts MEG (Miteigentümergemeinschaft) Anteil können Sie bereits ab einem vergleichsweise geringen Anteilspreis (Stückelung) in ein Zinshaus investieren. Bei den Objekten handelt es sich in der Regel um baulich fertiggestellte Objekte, welche in der Vermietung oder bereits voll vermietet sind.

Für eine Beteiligung werden Eigenmittel von € 25.000 benötigt, bei einem Mindestinvestment von € 100.000 (entspricht 20 Anteilen zu je € 5.000 Kaufpreis). Im Gegensatz zu einer Vorsorgewohnung, wo ein Kaufpreis für die Einheit besteht und somit die Investmenthöhe vorgegeben ist, kann bei dieser Investitionsart die Anzahl der Anteile sehr genau an die persönliche Vermögenssituation bzw. das persönliche Veranlagungsziel angepasst werden (z.B.: € 135.000 = 27 Anteile). 

In Folge werden Sie Eigentümer der Immobilienanteile und erhalten laufend die anteiligen Mieteinnahmen des Objekts ausbezahlt. Einmal im Jahr wird durch die Hausverwaltung das steuerliche Ergebnis bekannt gegeben, welches Sie in die Einkommensteuererklärung aufnehmen müssen.

Sie, als Erwerber der Anteile, werden automatisch Mitglied der Miteigentümergemeinschaft und nehmen somit auch den Miteigentümervertrag an. Um das Auskommen der verschiedenen Miteigentümer untereinander zu gewährleisten wird hier alles geregelt, beispielsweise die Auszahlung der Mieteinnahmen, die Bildung von Rücklagen oder die Entscheidungsfindung innerhalb der Miteigentümergemeinschaft.

 
Die Rechte und Pflichten sind ident mit jenen eines Wohnungseigentümers, von der Belehnbarkeit der Anteile bis hin zum Verkauf.

  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherliches Eigentum.
  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Mit einem Immoparts MEG Investment erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommensteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen, abzüglich der AfA, etwaigem Reparatur- und Instandsetzungsaufwand, ggf. Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, etc.
  • Bei einem Verkauf des Immoparts MEG-Anteile ist der entstehende Veräußerungsgewinn mit 30%  Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommenssteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

TIPP
Veranlagungsfreibetrag gem. § 41 Abs 1 EStG: Lohnsteuerpflichte Personen müssen nur dann eine Einkommensteuererklärung erstellen, wenn die nicht lohnsteuerpflichtigen Einkünfte einen Betrag von € 730 übersteigen oder eine sonstige Bedingung vorliegt. Daraus folgt, dass Einkünfte bis € 730 pro Veranlagungsjahr steuerfrei sind.

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Geringere Investition (im Vergleich zur Vorsorgewohnung): Flexible Investitionshöhe durch kleinteilige Stückelung.
  • Potential zur Ertragssteigerung: In vielen Zinshäusern befinden sich Mieter mit alten Mietverträgen und einem geringen Mietzins. Findet ein Mieterwechsel statt, erhöht sich der Mietertrag, da die Miete auf das marktübliche Niveau angehoben werden kann.
  • Einheitliche Investitionsziele sämtlicher Investoren: Wichtig bei dem Kauf eines Immoparts MEG ist, dass Sie und die anderen Investoren die gleichen Investitionsziele mit der Immobilie verfolgen (Veräußerung nach Wertsteigerung vs. langfristige Mieteinnahmen).
  • Keine Arbeit mit der Immobilie: Um die laufenden Belange der Immobilie kümmert sich in der Regel die beauftragte Hausverwaltung. Je nach Umfang des Auftrages kümmert diese sich beispielsweise um die Versicherung, die Vermietung freiwerdender Einheiten oder um die Schneeräumung des Bürgersteigs im Winter.
  • Der Miteigentümervertrag: Regelt das Verhältnis und die Entscheidungswege für die Eigentümer. Ein guter Miteigentümervertrag ist eine wichtige Voraussetzung für ein langfristiges gutes Auskommen der Eigentümer untereinander.
  • Verringertes Leerstandsrisiko durch Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage des Zinshauses ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollten Sie bei Ihrer Wahl darauf achten, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundriss im Hinblick auf Vermietbarkeit: Grundsätzlich ist ein Zinshaus mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen(zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings ist auch eine gute Durchmischung sinnvoll, da es auf die gewünschten Mietertypen ankommt: Singles, Paare oder Familien, jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand des gesamten Zinshauses und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, Zustand einer etwaig vorhandenen Waschküche, des Spielplatzes, ist ein Fassadenanstrich oder das Ausmahlen des Ganges notwendig, etc.). Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.