Die KG-Beteiligung Entwicklung

Hierbei übernehmen die Investoren Anteile an einer Kommanditgesellschaft von den Initiatoren. Mit der Pflichteinlage, in Höhe der jeweiligen Haftungssumme der Investoren, sind die anteiligen Kosten der Immobilie inkl. Errichtung und sämtliche Nebenkosten abgedeckt. Im Rahmen der KG-Beteiligung können die Finanzierungszinsen auf der privaten Ebene steuerlich geltend gemacht werden. Je nach Gestaltung kann mit diesem Investment auch eine Senkung der Einkommensteuerbasis in den ersten Jahren erreicht werden.
Abhängig von dem Verwertungskonzept erfolgt entweder ein Abverkauf der geschaffenen Immobilie, der einzelnen Wohnungseinheiten (dies meist bereits während der Bauphase (Bauträgervertragsgesetz) bzw. der Verkauf der KG-Anteile. Oder als zweite Variante gibt es diese Modelle auch als langfristiges Investment mit dem Ziel der laufenden Ausschüttung.

Bei der Immobilie selbst, kann es sich entweder um ein Neubauprojekt oder die Sanierung und den Ausbau einer Bestandsimmobilie handeln. Das Projekt ist geplant, die Kosten sind grob kalkuliert und das grundsätzliche Verwertungskonzept ist bereits vor der Investition festgelegt. Die Liegenschaft kann, muss aber nicht, bereits im Besitz der Gesellschaft sein.

"Hier ist, neben der Immobilie, der Gesellschaftsvertrag das entscheidende Element. Dieser sollte unbedingt von einem Spezialisten geprüft werden, da es unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten gibt."

  • Kurze Veranlagungsdauer in Kombination mit Ertragspotential: Die hohe erzielbare Rendite von 10-15% ist bei einem kurzen Veranlagungszeitraum von 1-4 Jahren sehr lukrativ.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie und somit des KG-Anteils rechnen.
  • Geringe Nebenkosten: Sofern die KG nicht in das Alleineigentum einer Person übergeht, fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile kaum Kosten an (im Vergleich zum grundbücherlichen Immobilienerwerb), da weder die Grunderwerbsteuer (GrESt), noch die Grundbuchsgebühr (GBEG) zu zahlen ist.
  • Laufende Gewinne: Diese sind in der Gesellschaft mit 25% KÖSt und bei der Ausschüttung an die Kommanditisten auf deren privater Ebene mit der jeweiligen Einkommensteuer zu versteuern.
  • Ausstieg über Share Deal: Die KG Anteile werden verkauft, der Mehrwert - im Vergleich zu den Anschaffungskosten (= Kaufpreis Nominale + Gesellschafterzuschuss) - ist mit 27,5% Sondersteuersatz (Stand 2020) zu versteuern.
  • Ausstieg über Asset Deal (Gesamtverkauf oder Abverkauf von Wohnungseigentum ebenfalls möglich): Der Verkaufserlös geht in die KG über und ist mit der KÖSt auf Ebene der KG zu versteuern. Der entstandene Überschuss wird in Folge als Gewinnausschüttung an die Investoren ausbezahlt (25% KÖSt auf Ebene der Gesellschaft und ESt auf privater Ebene).
  • Es besteht die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 27a Abs 1 und 5 EStG).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen sowie für die geplanten Verkaufspreise ein.
  • Formale Positionen der KG: Es sind keine formalen Positionen zu besetzen, diese werden in der Regel vom Initiator (Bauträger) übernommen.
  • Nach Baufertigstellung: Die Immobilie wird gemäß dem ursprünglichen Konzept verwertet, wobei die Investoren gemeinsam auch ein alternatives Verwertungskonzept anstreben können. Wichtig hierbei ist die Übereinkunft sämtlicher Beteiligten, sprich der Investoren als auch der noch beteiligten Initiatoren. Auch das Behalten der Anteile bzw. der gesamten Immobilie ist möglich.
    • Wird die Immobilie über einen Asset Deal verkauft, kann in Folge die KG für ein neues Projekt verwendet oder aufgelöst werden
  • Mittelbares Grundbuchseigentum: Sie sind als Anleger eingetragener Eigentümer der KG im Firmenbuch, welche wiederum Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Daher handelt es sich um ein mittelbares und nicht um ein grundbücherliches Eigentum.
  • Hausverwaltung (bei Sanierung von Bestandsimmobilien): Bei Bestandsimmobilien ist eine Betreuung durch eine Hausverwaltung notwendig. Die Hausverwaltung ist in der Regel zum Investitionszeitpunkt bereits vergeben.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: Achten Sie darauf, dass Konzept und Wohnungsgrößen stimmig sind, im Hinblick auf die Unterscheidung der Mietertypen zwischen Singles, Paaren und Familien. Jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Verkaufspreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Verkaufspreise realistisch? Bei Verkauf von Wohnungseigentum ist der m²-Preis ausschlaggebend. Bei einem Verkauf als Share Deal, wo ein oder zwei Investoren die gesamte KG übernehmen, sind je nach Intention des Käufers entweder der vergleichbare m²-Verkaufspreis oder die vergleichbare m²-Miete relevant.