Abwicklung

  • Institutioneller Anbieter: Wenn Sie das Investment von einem institutionellen Anbieter erwerben, so liegt in der Regel sämtliches Vertragswerk bereits durch professionelle Vertragserrichter (Rechtsanwalt oder Notar) ausgearbeitet vor. Sie können dies dann durch Ihre eigene Rechtsvertretung nochmals prüfen lassen. Erfahrungsgemäß gibt es bei den Verträgen aber keine Beanstandungen, da der institutionelle Anbieter sonst seinen Ruf aufs Spiel setzen würde.
  • Privater Anbieter: Hier kann es vorkommen, dass der Verkäufer den Vertrag erstellen lässt. Der Vertragserrichter wird vom Verkäufer beauftragt und wahrt dessen Interessen. Hier ist es unbedingt zu empfehlen, den Vertrag durch einen von Ihnen, als Käufer, beauftragten Juristen prüfen zu lassen, welcher in Ihrem Interesse handelt. Beim privaten Verkauf kommt es regelmäßig zu Änderungen der Verträge, bis beide Seiten mit dem Inhalt einverstanden sind.
FAQ (Frequently Asked Questions)

Die Anwaltskosten für Käufer und Verkäufer sind grundsätzlich unterschiedlich. Bei zu Rate ziehen eines Anwalts durch den Verkäufer wird ein Stundensatz bzw. ein Pauschalhonorar verrechnet. Der Käufer muss hingegen mit 1,2 – 3 % des Kaufpreises für seine Rechtsberatung einkalkulieren.

Der Anwalt kann nicht nur zur Vertragsprüfung, sondern auch als Treuhänder eingesetzt werden. Dieser agiert dann für beide Parteien (Käufer und Verkäufer) gleichermaßen und bringt daher Sicherheit in die Kaufabwicklung.

Grundsätzlich wird nach Unterfertigung des Kaufvertrages ein Treuhandkonto eröffnet. Der Käufer bezahlt den Kaufpreis auf dieses Konto ein. Erst nach Eintragung ins Grundbuch bzw. Abnahme/Übergabe veranlasst der Treuhänder die Überweisung des Betrages zum Verkäufer.

Nur wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist nach österreichischem Recht auch Eigentümer der Liegenschaft.
Das Grundbuch ist im Vertragsrecht von Immobilien das Wichtigste. Hier sollte alles vermerkt werden, Wohn- und Mietrechte, Durchfahrtsberechtigungen oder Wegerechte.

Beim Kaufvertrag sollten Sie darauf achten, dass eine Gewährleistungsregelung bzw. eine Zustandsbeschreibung enthalten ist. So kann im Falle des Auftretens von Mängeln der Verkäufer in die Pflicht genommen werden.

In dieser Klausel sollte zum Beispiel geregelt werden, dass die Wohnung/das Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wird. Der Zustand sollte in jedem Fall baubehördlich bewilligt worden sein. Bei Grundstückskäufen ist wesentlich, dass keine Altlasten oder sonstige Kontaminierungen vorhanden sind.

Bei Privatverkäufen ist auch ein gänzlicher Verzicht bzw. Ausschluss der Gewährleistung möglich.

Falls das Haus oder die Wohnung noch in der Erstellungsphase ist und zum Beispiel eine schlüsselfertige Ausbaustufe vereinbart wurde, lassen Sie sich das auch im Kaufvertrag festhalten. Weiters ist ein Fixpreis für die schlüsselfertige Übergabe empfehlenswert, somit vermeiden Sie Unklarheiten und Streitigkeiten.

Ein vertraglich festgelegter Übergabetermin ist ebenfalls ratsam. Es kann z. B. ein bestimmter Tag festgesetzt werden oder die Übergabe kann auch von Bedingungen, wie etwa die Zahlung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto, abhängig gemacht werden. Wichtig ist daher, dass im Vertrag klar geregelt wird, wann und wie die Übergabe stattfinden soll.

Die Lastenfreiheit der Immobilie sollte ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden. Die Wohnung könnte sowohl mit sogenannten „bücherlichen“ (also im Grundbuch eingetragenen), als auch mit „außerbücherlichen“ (also nicht im Grundbuch eingetragenen) Rechten Dritter belastet sein. Unter anderem sind Hypotheken, Wohn- und Fruchtgenussrechte, Dienstbarkeiten im Grundbuch ersichtlich. Nicht ersichtlich und daher eine „außerbücherliche Belastung“ sind allfällige Mietverhältnisse. Dies ist deshalb von enormer Bedeutung, da der Käufer automatisch in das Mietverhältnis als neuer Vermieter eintritt. Sie wären dann zwar Eigentümer, könnten die Wohnung aber nicht selbst nutzen.
Weiters sollte der Vertrag auch eine Regelung beinhalten, dass keine Steuern und Zahlungsrückstände offen sind und hierfür Gewähr übernommen wird. Der Käufer als neuer Eigentümer kann für liegenschaftsbezogene Steuern und Gebühren sowie für Rückstände gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft herangezogen werden.