Der Zinshausanteil

Der Zinshausanteil kann an einem fertig gebauten und bereits vermieteten Objekt oder an einem Neubau, direkt vom Bauträger, erworben werden.

Das Besondere daran ist, dass es sich dabei um einen ideellen Anteil handelt und dieser keiner speziellen Wohnung oder Einheit entspricht. Dadurch erhalten Sie in Folge anteilige Einnahmen am Gesamtobjekt. Sie bilden gemeinsam mit den restlichen Miteigentümern eine sogenannte Miteigentümergemeinschaft. Diese hat das Ziel, langfristig Mieteinnahmen zu lukrieren.

Der Erwerb kann auch mit einer Wohnungszuteilung erfolgen. Dabei können die Anteile so aufgeteilt werden, dass diese einzelnen Wohnungen entsprechen. Somit können die Miteigentümer, ohne viel Aufwand, das Objekt parifizieren (den Nutzwert ermitteln) und Wohnungseigentum begründen.

Wichtig vor der Investition ist die Prüfung des Miteigentümervertrages und die Anteilsverteilung zwischen den unterschiedlichen Eigentümern. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, so müssen dessen Entscheidungen mitgetragen werden.

  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Pensionsvorsorge: Aufgrund der laufenden Auszahlungen der Erträge und der Möglichkeit, auch einzelne Anteile zu verkaufen bzw. zu belehnen, ist diese Veranlagung auch als Pensionsvorsorge geeignet.
  • Mit einem Zinshausanteil erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommensteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen, abzüglich der AfA, etwaigem Reparatur- und Instandsetzungsaufwand, ggf. Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, etc.
  • Die errechnete Steuerbasis ist in Folge der entsprechenden Einkommensteuerprogression zu versteuern.
  • Bei einem Verkauf des Zinshausanteils ist der entstehende Veräußerungsgewinn mit 30% Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Geringere Investition (im Vergleich zur Vorsorgewohnung): Flexible Investitionshöhe durch kleinteilige Stückelung.
  • Potential zur Ertragssteigerung: In vielen Zinshäusern befinden sich Mieter mit alten Mietverträgen und einem geringen Mietzins. Findet ein Mieterwechsel statt, erhöht sich der Mietertrag, da die Miete auf das marktübliche Niveau angehoben werden kann.
  • Keine Arbeit mit der Immobilie: Um die laufenden Belange der Immobilie kümmert sich in der Regel die beauftragte Hausverwaltung. Je nach Umfang des Auftrages kümmert diese sich beispielsweise um die Versicherung, die Vermietung freiwerdender Einheiten oder um die Schneeräumung des Bürgersteigs im Winter.
  • Bestandsobjekt vs. Neubau: Beim fertigen oder auch beim bereits vermieteten Objekt haben Sie sofortige Einnahmen, jedoch müssen Sie auch den gesamten Kaufpreis auf einmal bezahlen. Im Gegensatz zur ratierlichen Zahlung beim Kauf eines Projekts direkt vom Bauträger. Hier erfolgen die Zahlungen je nach Ratenplan und Baufortschritt.
  • Der Miteigentümervertrag: Regelt das Verhältnis und die Entscheidungswege für die Eigentümer. Ein guter Miteigentümervertrag ist eine wichtige Voraussetzung für ein langfristiges gutes Auskommen der Eigentümer untereinander.
  • Verringertes Leerstandsrisiko durch Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Status quo ermitteln: Gehen Sie die Mietzinsliste mit den derzeitigen Mieten durch. Wo liegt eine Vertragsdauer vor bzw. wo nicht (befristeter/unbefristeter Mietvertrag) und wie ist die aktuelle Mieterstruktur aufgebaut.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage des Zinshauses ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollten Sie bei Ihrer Wahl darauf achten, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundriss im Hinblick auf Vermietbarkeit:  Grundsätzlich ist ein Zinshaus mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Abhängig von den gewünschten Mietern (Singels, Paare oder Familien) können auch größere Einheiten gewünscht werden.
    Generell sollten Sie immer auf funktionale Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.) achten.
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand des gesamten Zinshauses und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, Zustand einer etwaig vorhandenen Waschküche, des Spielplatzes, ist ein Fassadenanstrich oder das Ausmahlen des Ganges notwendig, etc.). Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.