Das Baurechtswohnungseigentum

Bei dieser speziellen Form des Wohnungseigentums kommt es durch den Baurechtsvertrag zu einer rechtlichen und wirtschaftlichen Trennung zwischen Grundstücks- und Wohnungseigentum.
Es wird zwischen Baurechtsgeber (=Grundstückseigentümer) und Baurechtsnehmer (= Wohnungseigentümer) unterschieden.
Für gewöhnlich kauft man beim Ankauf einer Eigentumswohnung auch einen Anteil des Grundstücks mit, beim Baurechtswohnungseigentum hingegen kaufen Sie, als Baurechtsnehmer, nur die Wohnung, ohne anteiligem Grund. Dadurch ergibt sich für Sie ein niedrigerer Kaufpreis, beachten Sie jedoch, dass sich Ihre laufend anfallenden Kosten um den Baurechtszins erhöhen.
Der Baurechtsgeber erhält durch diese Konstruktion laufende Einnahmen in Form des Baurechtszins und bleibt Grundstückseigentümer.
Dementsprechend kann die Anschaffung direkt vom Bauträger als Vorsorge-Baurechtswohnungseigentum (=mit Vorsteuerabzug zum Zweck der Erzielung von lfd. Einkünften) oder von einem Vorbesitzer (ohne Vorsteuerabzug) erworben werden. Es gelten in Folge die ähnlichen Bedingungen wie für die Vorsorge- bzw. Ertragswohnung, wobei die laufende Rendite höher sein sollte (da geringer Kaufpreis und lfd. zu zahlender Baurechtszins).
Am Ende der Vertragslaufzeit geht das Baurechtswohnungseigentum auf den Liegenschaftseigentümer über. Sieht der Baurechtsvertrag nichts vor, erhält der Baurechtsnehmer als Entschädigung ein Viertel des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes zum Zeitpunkt des Vertragsendes.

Das Baurechtswohnungseigentum ist während der Vertragslaufzeit (zwischen 10 und 100 Jahren) wie „normales“ Wohnungseigentum zu behandeln, mit dem einzigen Unterschied, dass ein laufender Baurechtszins zu entrichten ist.

  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • (Spätere) Eigennutzung möglich: Sie können die Wohnung grundsätzlich zu einem späteren Zeitpunkt (nach steuerlichem Totalgewinn) auch selbst nutzen und bewohnen.

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Steuerliche Prognoserechnung erstellen: Die Vermietung von Wohnungen fällt in die „Kleine Vermietung“. Dadurch wird grundsätzlich von Liebhaberei (§1 Abs. 2 EStG) ausgegangen. Um diese zu widerlegen, ist beim Ankauf der Vorsorgewohnung eine steuerliche Prognoserechnung mit einem ausgewiesenen Totalgewinn in dem dafür vorgesehen Zeitraum notwendig.
  • Aufbau eines Liquiditätspolsters: Bei einer Wohnung als Einkunftsquelle kommt es vor, dass die Mieteinnahmen temporär ausbleiben bzw. für Sanierungen und Reparaturen Kapital erforderlich ist. Planen Sie daher, für diese Fälle, genügend Liquidität ein, um die Deckung der laufenden Betriebskosten, sowie ggf. die Raten einer Finanzierung bedienen zu können.
  • Achtung bei Umsatzsteuerbefreiten Mietern (z.B. bei Ärzten): Wenn Sie einen umsatzsteuerbefreiten Mieter in Ihrem Zinshaus haben, ist in Folge bei den Ausgaben die Umsatzsteuer entsprechend anteilsmäßig aufzuteilen (aliquotieren). Dies erfolgt im selben Verhältnis wie Mieteinnahmen inkl. USt zu Mieteinnahmen exkl. USt.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Wohnung ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich sind eher kleinere Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings kommt es auf den gewünschten Mietertyp an: Singles, Paare oder Familien, jeder Typ hat andere Vorgaben bzw. Bedürfnisse. Achten Sie auch auf den Grundriss der Wohnung (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Ausstattung der Wohnung: Wie ist die Wohnung ausgestattet? Welcher Heizungstyp? Gibt es ein separates WC? Hat das Bad eine Dusche oder eine Badewanne, oder beides? Von welcher Marke sind die Küchengeräte? Gibt es ausreichend Steckdosen in jedem Raum? Welche Internetmöglichkeiten sind vorhanden? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten.
  • Bau- und Ausführungsqualität bei Neubau: Achten Sie nicht nur bei der konkreten Wohnung, sondern auch bei der Gesamtanlage auf die Ausführung (Türsysteme, Postkasten, Müllräume, Fahrradabstellplatz, etc.).