Die GmbH-Beteiligung an einer Entwicklungsimmobilie

Bei der Immobilie handelt es sich entweder um ein Neubauprojekt oder die Sanierung und den Ausbau einer Bestandsimmobilie. Die Immobilie ist geplant, die Kosten sind grob kalkuliert und das grundsätzliche Verwertungskonzept ist bereits vor der Investition festgelegt. Die Liegenschaft kann, muss aber nicht, bereits im Besitz der GmbH sein.

Die Investoren übernehmen die Gesellschaftsanteile von den Initiatoren und leisten parallel einen Gesellschafterzuschuss, welcher ganz oder teilweise das benötigte Eigenkapital für die Finanzierung des Projekts darstellt. Die Finanzierung erfolgt auf Ebene der Gesellschaft und ist so gestaltet, dass die Investoren keine Haftung für die Fremdmittel haben.

Je nach Verwertungskonzept erfolgt entweder ein Abverkauf des geschaffenen Wohnungseigentums, meist bereits während der Bauphase (Bauträgervertragsgesetz) oder es kommt zu einem Verkauf der GmbH -Anteile.

 
Holen Sie sich vorab Informationen über die ausführenden Unternehmen ein, ob diese bereits vergleichbare Referenzprojekte erfolgreich realisiert haben.

  • Kurze Veranlagungsdauer in Kombination mit Ertragspotential: Die hohe erzielbare Rendite von 10-15% ist bei einem kurzen Veranlagungszeitraum von 1-4 Jahren sehr lukrativ.
  • Wertsteigerung: Bei einer guten Lage, einer qualitativen Ausstattung und Bauausführung steigt der Wert der Immobilie und somit auch der GmbH-Anteile bereits in der Bauphase. (Begrenztheit von Grund und Boden, sowie Steigerung des Baukostenindex)
  • Kapitalaufbau: Durch die hohen möglichen Renditen und eine steuerfreundliche Gestaltung eignet sich diese Veranlagungsform gut für den Kapitalaufbau.
  • Die Auszahlungen aus der GmbH sind dem besonderen Steuersatz in der Höhe von 27,5% (§27a Abs 1 Zi 2 EStG) zu versteuern. Auch ein etwaiger erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt diesem Steuersatz.
  • Ausstieg über Share Deal: Die GmbH-Anteile werden verkauft, der Mehrwert - im Vergleich zu den Anschaffungskosten (= Kaufpreis Nominale + Gesellschafterzuschuss) - ist mit 27,5% Sondersteuersatz (Stand 2020) zu versteuern.
  • Ausstieg über Asset Deal (Gesamtverkauf oder Abverkauf von Wohnungseigentum ebenfalls möglich): Der Verkaufserlös geht in die GmbH über und ist mit der KÖSt auf Ebene der GmbH zu versteuern. Der entstandene Überschuss wird in Folge als Gewinnausschüttung an die Investoren ausbezahlt (27,5% Sondersteuersatz endbesteuert).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen sowie für die geplanten Verkaufspreise ein.
  • Formalen Positionen der GmbH: Es sind keine formalen Positionen zu besetzen, diese werden in der Regel vom Initiator (Bauträger) übernommen.
  • Nach Baufertigstellung: Die Immobilie wird gemäß dem ursprünglichen Konzept verwertet, wobei die Investoren gemeinsam auch ein alternatives Verwertungskonzept anstreben können. Wichtig hierbei ist die Übereinkunft sämtlicher Beteiligten, sprich der Investoren als auch der noch beteiligten Initiatoren. Auch das Behalten der Anteile bzw. der gesamten Immobilie ist möglich. Wird die Immobilie über einen Asset Deal verkauft, kann in Folge die GmbH für ein neues Projekt verwendet oder aufgelöst werden
  • Mittelbares Grundbuchseigentum: Sie sind als Anleger eingetragener Eigentümer der GmbH im Firmenbuch, welche wiederum Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Daher handelt es sich um ein mittelbares und nicht um ein persönliches grundbücherliches Eigentum.
  • Hausverwaltung (bei Sanierung von Bestandsimmobilien): Bei Bestandsimmobilien ist eine Betreuung durch eine Hausverwaltung notwendig. Die Hausverwaltung ist in der Regel zum Investitionszeitpunkt bereits vergeben.
  • Geringe Nebenkosten: Sofern die GmbH nicht in das Alleineigentum einer Person übergeht, fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile kaum Kosten an, weder die Grunderwerbssteuer (GrESt), noch die Grundbuchsgebühr (GBEG).
  • Vorteil bei Finanzierung auf Ebene der GmbH: Die anfallenden Zinsen senken entsprechend das Ergebnis. Auf der privaten Ebene können die Zinsen einer Finanzierung für ein Investment in der Einkunftsart „Einkünfte aus Kapitalvermögen“ (§ 27 EStG) nicht abgesetzt werden.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: Achten Sie darauf, dass Konzept und Wohnungsgrößen stimmig sind, im Hinblick auf die Unterscheidung der Mietertypen zwischen Singles, Paaren und Familien. Jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Verkaufspreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Verkaufspreise realistisch? Bei Verkauf von Wohnungseigentum ist der m²-Preis ausschlaggebend. Bei einem Verkauf als Share Deal, wo ein oder zwei Investoren die gesamte GmbH übernehmen, sind je nach Intention des Käufers entweder der vergleichbare m²-Verkaufspreis oder die vergleichbare m²-Miete relevant.