Die Ertragswohnung

Dabei handelt es sich um bestehendes Wohnungseigentum, welches von einem privaten Vorbesitzer erworben wird. Eine Ertragswohnung wird vorwiegend mit der Absicht angekauft, diese zu vermieten und somit langfristige Mieteinnahmen zu erzielen. Bei Bedarf kann diese aber auch jederzeit zur Erfüllung des eigenen Wohnbedürfnisses genutzt werden.

Der grundsätzliche Unterschied zu einer Investition in eine Vorsorgewohnung ist, dass beim Kauf kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann.

"Bei einer Wohnung als Einkunftsquelle kommt es vor, dass die Mieteinnahmen temporär ausbleiben bzw. Kapital für Sanierungen und Reparaturen erforderlich ist. Planen Sie für diese Fälle genügend Liquidität ein."

  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Keine Bindung: Sie können die Wohnung jederzeit, ohne steuerliche Nachteile, verkaufen.
  • Eigennutzung jederzeit möglich: Sie können die Wohnung grundsätzlich auch selbst nutzen.
  • Mit der Ertragswohnung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 EStG).
    • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommensteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der AfA, ggf. Finanzierungszinsen und sonstige abzugsfähige Werbungskosten (z.B. Steuerberatungskosten, Verwaltungskosten, etc.) und Ausgaben.
    • Bei einem Verkauf der Wohnung ist der entstehende Veräußerungsgewinn mit 30% Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
      • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

    Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

    • Umsatzsteuerbefreite Miete: Der Kaufpreis der Wohnung enthält keine ausgewiesene Umsatzsteuer. Daher ist eine Vermietung als Kleinunternehmer (§6 Abs. 1 Z 27 UstG) sinnvoll. Sie, als Kleinunternehmer, müssen keine Umsatzsteuer für die erhaltenen Mieten abführen (= billiger für den Mieter). Dies ist bis zu einer Grenze von € 30.000 Mieteinnahmen pro Jahr möglich.
    • Steuerliche Prognoserechnung erstellen: Die Vermietung von Wohnungen fällt in die „Kleine Vermietung“. Dadurch wird grundsätzlich von Liebhaberei (§1 Abs. 2 EStG) ausgegangen. Um diese zu widerlegen, erstellen Sie bei Erwerb eine steuerliche Prognoserechnung, welche spätestens nach 20 Jahren (bzw. 23 Jahren), ab den ersten Aufwendungen, einen Gesamtüberschuss ausweist.
    • Kein All-in-One Service: Bei einer Ertragswohnung gibt es in der Regel im Hintergrund kein fertiges System für die laufende Bewirtschaftung. Sie, als Wohnungseigentümer, sind eigenverantwortlich für sämtliche Belange (Vermietung, Instandhaltung, …) bzw. für die Suche passender Partner, welche diese Tätigkeiten für Sie übernehmen, zuständig.
    • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Wohnung ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
    • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich sind eher kleinere Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings kommt es auf den gewünschten Mietertyp an: Singles, Paare oder Familien, jeder Typ hat andere Vorgaben bzw. Bedürfnisse. Achten Sie auch auf den Grundriss der Wohnung (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
    • Zustand & Ausstattung der Wohnung: Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
    • Der Gesamtzustand der Wohnungsanlage: Als zukünftiger Wohnungseigentümer interessiert Sie auch der allgemeine Zustand der Gesamtanlage. Klären Sie vorab, ob größere Investitionen für die Gesamtanlage anstehen (Thermische Sanierung, etc.), da Sie sich als Eigentümer anteilsmäßig an den Kosten beteiligen müssen, sofern diese nicht mit der Reparaturrücklage gedeckt sind.
    • Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises (§7 Abs 1 Z3 GrEStG)
    • Grundbucheintragungsgebühr: 1,1% des Kaufpreises (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 1, Gerichtsgebührengesetz)
    • Vertragserrichtungs- und Beglaubigungskosten
    • Maklerprovision: bis zu 3% des Kaufpreises + USt (§ 15 Abs 2 der Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler)
    • Ggf. Finanzierungsnebenkosten:
      • Bearbeitungsgebühr: bis zu 3% des Kreditbetrages
      • Grundbucheintragungsgebühr: 1,2% des eingetragenen Betrages (Tarifpost 9 lit. C Abschnitt b Zi. 4, Gerichtsgebührengesetz)