Das große Bauherrenmodell

Das Bauherrenmodell ist eine zivilrechtliche Gestaltungsform zur Ausnutzung von Steuervorteilen bei welcher sich mehrere Investoren in einer Personengesellschaft zusammenschließen mit dem Zweck eine Immobilie zur Errichtung oder Sanierung einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie.

Bei einem großen Bauherrenmodell müssen die einzelnen Bauherren deutlich aktiver sein, als die „kleinen Bauherren“. Die Investoren müssen sich aktiv um die Abwicklung des Projekts kümmern. Daher finden regelmäßig entsprechende Bauherrenversammlungen statt. Hierbei werden die Pläne, die Ausstattung, die Baufortschritte, etc. besprochen und notwendige Entscheidungen getroffen.
Die durch die Beschlussfassungen anfallenden Aufgaben werden in Folge vom Anbieter abgewickelt.

 
Achten Sie darauf, dass der Kaufvertrag und der Errichtungsvertrag keine wirtschaftliche Einheit bilden, da es sonst als kleines Bauherrenmodell einzustufen ist!

  • Senkung der Einkommenssteuer: Mit dieser Investition erreichen Sie in den ersten Jahren eine Senkung der Einkommenssteuerlast.
  • Pensionsvorsorge: Diese Investition ist nach Fertigstellung, durch die laufenden Mieteinnahmen, zur Schließung der Pensionslücke geeignet.
  • Vermögensaufbau: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Mit dem großen Bauherrenmodell erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, welche entsprechend der Einkommenssteuerprogression zu versteuern sind.
  • Sie, als „großer Bauherr“, sind aufgrund der Unternehmereigenschaft vorsteuerabzugsberechtigt.
  • Die Baukosten können beschleunigt abgeschrieben werden. Instandsetzungsaufwendungen - AfA 10 Jahre oder Sofortabsetzung, sowie begünstigte Herstellungsaufwendungen (Sanierungsaufwendungen AfA 15 Jahre).
  • Kosten für die Projektkonzeption können bis maximal 25% der Instandsetzungs- und Herstellungskosten beschleunigt abgeschrieben werden.
  • Bei dieser Investition ergeben sich erhebliche Steuervorteile für Sie, gem. § 28 Abs 2 und 3 EStG, da die anfallenden Werbungskosten sofort abzugsfähig sind und die Basis, für die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer, senken.

 

Im Vergleich zum kleinen Bauherrenmodell:

  • Grunderwerbssteuer fällt lediglich vom Kaufpreis des Grundstücks (exkl. Sanierungs-, bzw. Errichtungskosten) an.
  • Die Leistungen des Unternehmens, das die baulichen Maßnahmen tatsächlich ausführt, müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt sein (§ 3 Z 1 der Bauherrenverordnung).
  • Baukostenrisiko: Die „großen Bauherren“ tragen das volle Baukostenrisiko.
  • Rückzahlung: Nach Fertigstellung und Vermietung der Immobilie, wird aus den Mieteinnahmen, etwaigen Investorenzuzahlungen und aus Annuitätenzuschüssen das Fremdkapital (Förderdarlehen >>siehe Wohnbauförderung<< und ggf. Bankfinanzierung) zurückbezahlt.
  • Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Förderungen: Für die Umsetzung des großen Bauherrenmodells können Förderdarlehen in Anspruch genommen werden.
  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen ein.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollte es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handeln. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Mietpreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Mietpreise realistisch? (Beachtung etwaiger Beschränkungen wg. Förderungen)