Das große Bauherrenmodell

Das Bauherrenmodell ist eine zivilrechtliche Gestaltungsform zur Ausnutzung von Steuervorteilen bei welcher sich mehrere Investoren zu einer Personengesellschaft (entweder eine MEG oder eine KG) zusammenschließen mit dem Zweck die Bestandsimmobilie zu sanieren und/oder auszubauen oder den Bestand abzureißen und einen Neubau zu errichten. Nach Fertigstellung werden die entstandenen Einheiten langfristig vermietet und die anteiligen Erträge an die Beteiligten ausbezahlt.

Bei der Sanierung/Errichtung werden verschiedene Förderungen in Anspruch genommen (Förderdarlehen, Annuitätenzuschüsse, begünstigte Abschreibung) und es ergeben sich in den ersten Jahren steuerliche Abschreibungen.

Die Voraussetzungen für ein großes Bauherrenmodell:

  • Der Kaufvertrag und der Errichtungsvertrag dürfen keine wirtschaftliche Einheit darstellen.
  • Die Bauherren verfügen über umfangreiche Gestaltungs- und Änderungsmöglichkeiten (Entscheidungen zur Vergabe von Planungs- und GU-Aufträgen, Beantragung der Förderung, etc. Die Entscheidungsfindung  erfolgt über die Abstimmung bei Gesellschafterversammlungen)
  • Der Bauherr trägt das finanzielle Risiko: Beim Investitionszeitpunkt ist die Liegenschaft bereits gesichert oder gekauft, die Baubewilligung, Förderzusage, Preisvereinbarungen für die baulichen Maßnahmen, etc. liegen aber noch nicht vor.

"Achten Sie darauf, dass der Kaufvertrag und der Errichtungsvertrag keine wirtschaftliche Einheit bilden, da es sonst als kleines Bauherrenmodell einzustufen ist!"

  • Senkung der Einkommensteuer: Mit dieser Investition erreichen Sie in den ersten Jahren eine Senkung der Einkommensteuerlast.
  • Pensionsvorsorge: Diese Investition ist nach Fertigstellung, durch die laufenden Mieteinnahmen, zur Schließung der Pensionslücke geeignet.
  • Vermögensaufbau: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Umschichtung von Geldwert in Sachwert.
  • Mit dem großen Bauherrenmodell erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, welche entsprechend der Einkommensteuerprogression zu versteuern sind.
  • Sie, als „großer Bauherr“, sind aufgrund der Unternehmereigenschaft vorsteuerabzugsberechtigt.
  • Die Baukosten können beschleunigt abgeschrieben werden. Instandsetzungsaufwendungen - AfA 10 Jahre oder Sofortabsetzung, sowie begünstigte Herstellungsaufwendungen (Sanierungsaufwendungen AfA 15 Jahre).
  • Kosten für die Projektkonzeption können bis maximal 25% der Instandsetzungs- und Herstellungskosten beschleunigt abgeschrieben werden.
  • Bei dieser Investition ergeben sich erhebliche Steuervorteile für Sie, gem. § 28 Abs 2 und 3 EStG, da die anfallenden Werbungskosten sofort abzugsfähig sind und die Basis, für die Berechnung Ihrer Einkommensteuer, senken.

 

Im Vergleich zum kleinen Bauherrenmodell:

  • Grunderwerbsteuer fällt lediglich vom Kaufpreis des Grundstücks (exkl. Sanierungs-, bzw. Errichtungskosten) an.
  • Die Leistungen des Unternehmens, das die baulichen Maßnahmen tatsächlich ausführt, müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt sein (§ 3 Z 1 der Bauherrenverordnung).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Baukostenrisiko: Die „großen Bauherren“ tragen das volle Baukostenrisiko.
  • Rückzahlung: Nach Fertigstellung und Vermietung der Immobilie, wird aus den Mieteinnahmen, etwaigen Investorenzuzahlungen und aus Annuitätenzuschüssen das Fremdkapital (Förderdarlehen >>siehe Wohnbauförderung<< und ggf. Bankfinanzierung) zurückbezahlt.
  • Mietenpool: Auch bei Leerstand einzelner Wohnungen haben Sie dennoch Anspruch auf die anteiligen Einnahmen vom gesamten Objekt.
  • Förderungen: Für die Umsetzung des großen Bauherrenmodells werden Förderungen in Anspruch genommen.
  • Investitionsrechnung: Prüfen Sie die Ansätze der Investitionsrechnung hinsichtlich Erreichbarkeit und Fairness. Holen Sie gegebenenfalls Vergleichswerte für die wichtigsten Plankostenstellen ein.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher sollte es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handeln. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Erzielbare Flächen: Welche (zusätzlichen) Flächen sind lt. Bebauungsplan bzw. Grobstudie möglich.
  • Erzielbare Mietpreise: Ist die Einschätzung der zu erzielenden Mietpreise realistisch? (Beachtung etwaiger Beschränkungen wg. Förderungen)
  • Wohnungsgrößen & Grundrisse im Hinblick auf Vermietbarkeit: In der Projektplanung sollten grundsätzlich überwiegend bzw. eher kleinere Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) vorgesehen werden, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Abhängig von den gewünschten Mietern (Singles, Paare oder Familien) können auch größere Einheiten passend sein. Generell sollten Sie immer auf funktionale Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.) achten.

Die anfallenden Nebenkosten sind in der Regel bei den Investitionsrechnungen und in Folge auch bei den Investitionsbeträgen von den Anbietern bereits berücksichtigt.