Die Vorsorgewohnung

In der Regel erwerben Sie die Vorsorge-Eigentumswohnung direkt von einem Bauträger bzw. Immobilienentwickler, sprich es handelt sich dabei um einen Neubau.

Sie, als Käufer, werden zum Unternehmer und erhalten die Umsatzsteuer der Bau- bzw. Sanierungskosten der Wohnung rückerstattet. Dadurch erwerben Sie die Wohnung zum Nettopreis. Bei der Vermietung ist die entsprechende Umsatzsteuer einzurechnen und abzuführen.

Das Hauptziel dieser Investition, ist die langfristige, monatliche Erzielung von Mieteinnahmen.

Vor der Eigennutzung sollte ein steuerlicher Totalgewinn erreicht und im Idealfall die Wohnung bereits 20 Jahre in Ihrem Besitz sein. Es kommt sonst zu einer Steuerberichtigung (Umsatzsteuer und eventuell auch Einkommensteuer).

  • Regelmäßiges Zusatzeinkommen: Erzielen Sie laufende indexierte Mieteinnahmen für ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
  • Kapitalsicherung: Sichern Sie sich langfristige Wertstabilität bzw. leichten bis mäßigen Wertzuwachs des grundbücherlichen Eigentums.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung rechnen.
  • (Spätere) Eigennutzung möglich: Sie können die Wohnung grundsätzlich auch selbst nutzen, jedoch kann dies negative steuerliche Auswirkungen haben. Beachten Sie daher den steuerlichen Totalgewinn und den Umsatzsteuerberichtigungszeitraum.
  • Sie kaufen die Immobilien zum Nettopreis, ohne Umsatzsteuer.
  • Die Vermietung einer Vorsorgewohnung erfolgt im Gegensatz zur reinen Ertragswohnung immer mit Umsatzsteuer, da beim Ankauf ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde.
  • Mit der Vorsorgewohnung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 EStG).
  • Die Einnahmen sind gemäß Ihrer Einkommensteuerprogression zu versteuern. Die Steuerbasis sind die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der AfA, ggf. Finanzierungszinsen und sonstige abzugsfähige Werbungskosten (z.B. Steuerberatungskosten, Verwaltungskosten, etc.) und Ausgaben.
  • Bei einem Verkauf der Wohnung ist der entstehende Veräußerungsgewinn mit 30% Immobilienertragsteuer zu versteuern (§ 30a Abs.1 EStG).
    • Hier besteht auch die Option auf Regelbesteuerung, sprich gem. dem Einkommensteuertarif (§ 30a Abs. 2 EStG 1988).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Steuerliche Prognoserechnung erstellen: Die Vermietung von Wohnungen fällt in die „Kleine Vermietung“. Dadurch wird grundsätzlich von Liebhaberei (§1 Abs. 2 EStG) ausgegangen. Um diese zu widerlegen, ist beim Ankauf der Vorsorgewohnung eine steuerliche Prognoserechnung mit einem ausgewiesenen Totalgewinn in dem dafür vorgesehen Zeitraum notwendig.
  • Aufbau eines Liquiditätspolsters: Bei einer Wohnung als Einkunftsquelle kommt es vor, dass die Mieteinnahmen temporär ausbleiben bzw. für Sanierungen und Reparaturen Kapital erforderlich ist. Planen Sie daher, für diese Fälle, genügend Liquidität ein, um die Deckung der laufenden Betriebskosten, sowie ggf. die Raten einer Finanzierung bedienen zu können.
  • Achtung bei Umsatzsteuerbefreiten Mietern (z.B. bei Ärzten): Wenn Sie einen umsatzsteuerbefreiten Mieter in Ihrer Wohnung haben, kann bei den Ausgaben der  Vorsteuerabzug nicht geltend gemacht werden.
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Wohnung ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich sind eher kleinere Wohnungen (zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings kommt es auf den gewünschten Mietertyp an: Singles, Paare oder Familien, jeder Typ hat andere Vorgaben bzw. Bedürfnisse. Achten Sie auch auf den Grundriss der Wohnung (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Ausstattung der Wohnung: Wie ist die Wohnung ausgestattet? Welcher Heizungstyp? Gibt es ein separates WC? Hat das Bad eine Dusche oder eine Badewanne, oder beides? Von welcher Marke sind die Küchengeräte? Gibt es ausreichend Steckdosen in jedem Raum? Welche Internetmöglichkeiten sind vorhanden? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten.
  • Bau- und Ausführungsqualität bei Neubau: Achten Sie nicht nur bei der konkreten Wohnung, sondern auch bei der Gesamtanlage auf die Ausführung (Türsysteme, Postkasten, Müllräume, Fahrradabstellplatz, etc.).