Die Immobilienfonds

In welche Immobilien (Wohn- oder Gewerbeimmobilien, Grundstücke, etc) bzw. Regionen (weltweit, Europa, Österreich, etc.) investiert wird, steht in den Fondsprospekten beschrieben. Sie, als Investor, erwerben Fondsanteile. Der Fonds selbst investiert meist in mehrere Objekte, je nach Veranlagungspolitik. Mit einem Immobilienfonds können Sie auch bereits mit geringeren Beträgen in verschiedene Immobilien investieren. Es handelt sich dabei aber nicht um direktes Immobilieneigentum!

Offener Immobilienfonds:
Bei dieser Konstruktion ist die Anzahl der Immobilien nicht beschränkt. Laufende Einzahlungen durch Anteilserwerb bzw. Auszahlungen durch Anteilsverkauf sind jederzeit möglich.

Geschlossener Immobilienfonds:
Mit dieser Konstruktion werden bestimmte Immobilien/Bauvorhaben finanziert. Wenn das benötigte Kapital platziert ist, wird der Fonds geschlossen, wodurch ein weiterer Anteilskauf bzw. -verkauf nur eingeschränkt möglich ist. Diese Fonds haben einen begrenzten Anlegerkreis. Es gibt in der Regel definierte Ausstiegszeitpunkte. Diese Veranlagungsmöglichkeit setzt umfangreiches Produkt- und Marktwissen voraus. Darüber hinaus weist es noch andere Rahmenbedingungen (z.B. in Bezug auf die Handelbarkeit, steuerliche Aspekte) auf, warum diese in den weiteren Ausführungen nicht berücksichtigt werden.

Real-Estate-Investment-Trust (REIT):
Diese stellen eine börsengehandelte Art des Immobilienfonds dar. Sie zeichnen sich in der Regel durch Steuerbegünstigungen aus. Diese Steuervorteile sind jedoch nur dann möglich, wenn die Ausschüttungsquote hoch genug ist und dadurch keine Gewinnbesteuerung auf Ebene der Gesellschaft erfolgt. In diesem Fall sind die Gewinne ausschließlich auf Ebene der Anleger zu versteuern. Das Hauptaugenmerk der Tätigkeit liegt nicht im An- und Verkauf von Immobilien, sondern in der Nutzung und Optimierung des Bestands.

Es besteht die Möglichkeit der regelmäßigen Veranlagung von Kapital (=Sparplan). Die Mindestsparprämie liegt meist bei € 50 pro Monat und kann, je nach Fonds und Depotbank, auch höher sein.

  • Geringes Kapitalerfordernis: Sie können bereits ab € 500 mittels Einmalerlag oder als Sparplan in Ihre gewünschte Immobilie investieren. Der monatliche Mindestbetrag liegt bei rund € 50 abhängig von der gewählten Depotbank.
  • Wertsteigerung: Die Wertsteigerung bei Immobilienaktien läuft nicht zwingend gleich wie die Wertentwicklung von Immobilien. Hier liegt der Fokus auf den Veranlagungsrichtlinien des Fonds sowie dem Geschick und Können des Fondsmanagers. Bei einer guten Auswahl der Investitionen, welche der Fonds mit den Kundengeldern tätigt, gibt es ein entsprechendes Wertsteigerungspotential. Neben der tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds sind unter anderem auch allgemeine Markterwartungen ein Einflussfaktor auf den Fondswert.
  • Kapitalaufbau: Durch die permanente Kaufmöglichkeit über die Börse können etwaige Überschüsse jederzeit investiert werden. Weiters besteht die Möglichkeit einen Sparplan einzurichten.
  • Mit einem Immobilienfonds erzielen Sie Einkünfte aus Kapitalvermögen (§27 EStG).
  • Sowohl Ausschüttungen als auch Veräußerungsgewinne sind mit dem besonderen Steuersatz von 27,5% zu versteuern(§27a Abs 1 Zi 2 EStG).
  • Geringes Kapitalerfordernis: Das Eigenkapitalerfordernis für die Investition in Immobilienfonds ist im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen gering. Die Mindestanlage wird von den Fondsbestimmungen vorgeben und beginnt in der Regel bei € 500.

  • Diversifikation: Innerhalb des Fonds wird in verschiedene Immobiliengesellschaften investiert. Dadurch wird eine breite Streuung (=Diversifikation) des veranlagten Kapitals erreicht.

  • Ausschlaggebend für die Kaufentscheidung: Neben der Fondshistorie und den darauf basierenden Kennzahlen sind auch die Veranlagungsvorschriften des Fonds und die Einschätzung, ob damit auch in Zukunft entsprechende Gewinne erzielt werden können, wichtige Faktoren.

  • Kostenstruktur: Ein weiterer relevanter Faktor des Fonds ist die Kostenstruktur. Wie hoch sind die fixen bzw. performanceabhängigen Managementkosten, gibt es Grenzen (Hurdle-Rate), ab wann diese zu zahlen sind?

  • Etwaige Transaktionsspesen
  • Kosten für die Depotführung

Da diese Kosten von Depotbank zu Depotbank verschieden sind, werden die Werte nicht genauer definiert.