Die GmbH-Beteiligung Bestand

Die GmbH ist eine vermögensverwaltende Gesellschaft (Geschäftszweck: Vermietung und Verwaltung der Immobilie), welche keine operativen Tätigkeiten ausübt. Die Immobilie selbst ist in der Regel fertig gebaut und nahezu vollvermietet. Der jährliche Gewinn in der Gesellschaft wird entsprechend der gehaltenen Anteile aufgeteilt und ausgeschüttet oder für künftige Investitionen in der GmbH belassen.

Sie können die GmbH alleine oder gemeinsam mit mehreren Investoren übernehmen. Die zukünftigen Eigentümer entscheiden gemeinsam darüber:

  • Ob die meist bestehende Finanzierung auf Ebene der Gesellschaft weitergeführt wird oder Gesellschaft (Immobilie) lastenfrei übernommen wird
  • Wie mit erzielten Gewinnen umgegangen wird
  • Ob bzw. welche weiteren Investitionen getätigt werden

Wichtig hierbei ist, dass die verschiedenen Investoren dieselben Ziele (z.B. hinsichtlich des Umgangs mit erzielten Gewinnen) haben, ansonsten kann dies schnell zu Unzufriedenheit führen.

"Falls die GmbH mit Finanzierung übernommen wird, ist der von den Investoren zu zahlende Betrag geringer, da die Finanzierung nicht abgedeckt werden muss. Hierbei ist es wichtig, dass die Investoren einer Meinung sind."

  • Laufende Ausschüttung: Die Ausschüttungen können auch bereits unterjährig in Form von Vorabgewinnen erfolgen, sodass ein laufendes Zusatzeinkommen aus dem Investment lukriert wird.
  • Kapitalsicherung: Sie besitzen anteiliges Eigentum an einer GmbH, welche grundbücherlicher Eigentümer einer Liegenschaft ist.
  • Wertsteigerung: Bei beliebten Wohngegenden bzw. starken Zuzugsgebieten können Sie mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie und somit Ihres GmbH-Anteils rechnen.
  • Kapitalbildung: Sofern die erwirtschafteten Gewinne nicht ausgeschüttet werden, können diese für die Anschaffung weiterer Immobilien genutzt werden.
  • 25% KÖSt auf Ebene der Gesellschaft
  • Es werden Einkünfte aus Kapitalvermögen generiert (§ 27 Abs 2 Z 1a EStG).
  • Die Auszahlungen aus der GmbH sind mit einem Sondersteuersatz endbesteuert.
    • Auch ein etwaiger erzielter Veräußerungsgewinn ist mit 27,5% zu versteuern (§ 27a Abs 1 EStG).
  • Der Vorteil bei der Finanzierung auf Ebene der GmbH ist, dass die anfallenden Zinsen das Ergebnis entsprechend senken. Auf der privaten Ebene können die Zinsen einer Finanzierung für ein Investment in der Einkunftsart „Einkünfte aus Kapitalvermögen“ nicht abgesetzt werden.
  • Durch die GmbH-Konstruktion wird beim Anteilsverkauf keine Grunderwerbsteuer fällig (sofern es zu keiner Anteilsvereinigung kommt).

Die Angaben gelten für natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in Österreich.

  • Geringe Nebenkosten bei Kauf und Verkauf: Sofern die GmbH nicht in das Alleineigentum einer Person übergeht (Richtwert max. 95% im Einzeleigentum), fallen beim Kauf der Gesellschaftsanteile, weder die Grunderwerbsteuer (GrESt), noch die Grundbuchsgebühr (GBEG) an.
  • Formale Positionen der GmbH besetzen: In der Regel übernimmt jener Investor mit dem größten Anteil die Geschäftsführung. Speziell die eigenverantwortliche Entscheidungskompetenz des Geschäftsführers ist im Gesellschaftsvertrag zu regeln. In Folge beschränkt sich der laufende Aufwand auf eine jährliche Gesellschafterversammlung.
  • Keine Arbeit mit der Immobilie: Um die laufenden Belange der Immobilie kümmert sich in der Regel die beauftragte Hausverwaltung. Je nach Umfang des Auftrages kümmert diese sich beispielsweise um die Versicherung, die Vermietung freiwerdender Einheiten oder um die Schneeräumung des Bürgersteigs im Winter.
  • Laufende Eigenmittel bei Finanzierung: Je nach Gestaltung der Finanzierung bzw. Vermietungsgrad der Immobilie können laufende Zuschüsse für die Rückzahlung notwendig sein.  
  • Mittelbares Grundbuchseigentum: Sie sind als Anleger eingetragener Eigentümer der GmbH im Firmenbuch, welche wiederum Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Daher handelt es sich um ein mittelbares und nicht um ein persönliches Grundbuchseigentum.
  • Hausverwaltung: Wer ist die beauftragte Hausverwaltung, welche Kosten fallen hier an?
  • Laufende Kosten: Kalkulieren Sie auch die laufenden Kosten der Gesellschaft für Geschäftsführung, Steuerberatung, etc. ein.
  • Gesellschaftsvertrag: Wie erfolgt die Entscheidungsfindung bei der Gesellschafterversammlung, für welche Beschlüsse bedarf es Einstimmigkeit bzw. reicht eine Mehrheit, etc.?
  • Derzeitige Mieteinnahmen/Vermietungsgrad: Wie hoch sind die aktuellen Mieteinnahmen? Ist das Objekt komplett ausgelastet oder gibt es Leerstände?
  • Lage, Lage, Lage: Die Lage der Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung essentiell. Daher achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass es sich um ein Zuzugsgebiet bzw. um eine beliebte Wohngegend handelt. Ebenfalls wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, sowie Nahversorger, Bildungseinrichtungen, Ärzte etc. in der Nähe.
  • Wohnungsgröße & Grundriss: Grundsätzlich ist eine Immobilie mit überwiegend bzw. eher kleineren Wohnungen(zwischen 35 und 50 m²) zu bevorzugen, da diese in der Regel schneller einen Mieter finden. Allerdings ist auch eine gute Durchmischung sinnvoll, da es auf die gewünschten Mietertypen ankommt: Singles, Paare oder Familien, jede Gruppe hat unterschiedliche Ansprüche bzw. Bedürfnisse. Achten Sie dabei immer auch auf die Grundrisse der einzelnen Wohnungen (Vermeidung großer Gangflächen, etc.).
  • Zustand & Ausstattung der Immobilie: In welchem Zustand befinden sich die Wohnungen und deren Ausstattung? Um welchen Heizungstyp (Fernwärme, Gasetagenheizung etc.) handelt es sich, wie sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne und/oder Dusche, separates WC), sind die Küchengeräte intakt, ist ein Internet- und/oder Satellitenanschluss vorhanden, ist die Anzahl der Steckdosen ausreichend, ist Barrierefreiheit gegeben? All diese Fragen sind immer unter Berücksichtigung des gewünschten Mietertyps zu beantworten. Generell ist abzuklären, ob Sanierungsbedarf besteht, die Ausstattung noch zeitgemäß ist und welche Investitionen vor einer Vermietung unbedingt notwendig sind.
  • Zustand der Allgemeinteile bzw. -flächen: Dies betrifft den Zustand der gesamten Immobilie und der Allgemeinflächen. Hier können Reparaturen oder Sanierungen anstehen, welche bei der Kaufpreiskalkulation zu berücksichtigen sind (Zustand des Daches, thermische Sanierung, Zustand von vorhandenen Parkplätzen, Garage, Einfahrt, ist ein Fassadenanstrich oder das Ausmalen des Ganges notwendig, etc.).
    TIPP: Es empfiehlt sich daher ein Bauzustandsgutachten erstellen zu lassen.